O FIADOR PODE TER O BEM DE FAMÍLIA PENHORADO PARA PAGAR DÍVIDA DE DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL E COMERCIAL

 

A fiança ainda é uma das garantias mais utilizadas nos contratos de aluguel, apesar de existirem outros tipos, como caução e seguro fiança.

A modalidade de garantia fiança é exercida por meio de um fiador, que se compromete a realizar o pagamento dos alugueis com os seus próprios bens, caso o locatário não cumpra com as suas obrigações.

A Lei nº 8009/1990 que dispõe sobrea impenhorabilidade do bem de família traz como uma das exceções a impenhorabilidade a obrigação decorrente de fiança em contrato de locação.

 

“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de       outra natureza, salvo se movido:

(…)

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”

 

Alguns juristas alegavam a inconstitucionalidade do referido inciso, pois violaria princípios como a dignidade humana, direito à moradia e a obrigação do Estado de proteger a família.

Após diversos recursos sobre o tema, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu no julgamento do recurso RE 605.709 (tema 295) que o bem do fiador, em contrato de locação residencial, mesmo sendo bem de família, pode ser penhorado para pagar a dívida do contrato de locação.

O recurso referia-se à impenhorabilidade do bem de família do fiador nas contratos de locação de imóveis residenciais e não abrangia contratos de locação de imóveis comerciais. Por essas razões, o Supremo Tribunal Federal (STF) conheceu a admissibilidade do recurso RE 1307334 (tema 1.127) e sua repercussão geral para conhecer a constitucionalidade da penhorabilidade do bem de família do fiador nos contratos de locação comercial.

O fiador ao ser convidado pelo locatário para assumir o encargo deve analisar o contrato de locação e as condições do locatário de cumprir com as suas obrigações contratuais, pois todo o seu patrimônio pode ser usado para ressarcir o locador pela inadimplência do locatário, incluindo o seu único imóvel de moradia, que terá afastada a impenhorabilidade conforme previsto no art. 3º, inciso VII da Lei nº 8009/1990.