REDUÇÃO DE ALUGUEL DE IMÓVEIS COMERCIAIS DURANTE A PANDEMIA

Muitas academias trabalham com os pacotes, que podem ser semestral ou anual, muitos desses contratos foram pagos a vista ou parcelados em cartões de crédito e os consumidores não estão podendo usufruir dos serviços devido ao coronavírus (COVID – 19). Sendo mais uma situação excepcional que faz com que os consumidores e os fornecedores tenham que chegar a uma solução para enfrentar o momento que estamos passando.

Diante das diversas dúvidas que versam sobre o assunto, o Procon – MG publicou Nota Técnica, pautada na Constituição Federal e no Direito do Consumidor, com orientações para consumidores e fornecedores sobre contratos de serviços por prazo determinado em academias de atividades físicas ou esportivas.

De acordo com a Nota Técnica deve-se considerar a viabilidade de prorrogação do prazo de execução do contrato, pelo tempo em que ficou suspenso, devido ao isolamento social decorrente do coronavírus.

Caso o consumidor não tenha interesse em prorrogar o contrato, deve-se resguardar o direito dele rescindir o contrato, sem que seja considerado inadimplemento contratual, logo não há que ser cobrado qualquer importância a título de multa.

Em caso de rescisão contratual, tendo sido pago todo o valor, as partes devem acordar como será realizado a devolução do valor pago pelo consumidor, referente aos serviços não prestados, sendo o prazo máximo para devolução dos valores, o prazo restante de vigência original do contrato.

O Procon – MG, ainda, dispõe que as orientações mencionadas não inviabilizam que as partes celebrem um acordo com outras cláusulas.

Nosso escritório já vem orientando pais a negociarem com os donos do transporte escolar, pois não é justo que tenham que realizar pagamento integral sem utilizar o serviço. Caso as partes não cheguem a um consenso, o contrato poderá ser rescindido sem a aplicação de multa, já que a rescisão é motivada por caso fortuito ou de força maior que ocorreu posterior a celebração do contrato.

Nesse sentido, o PROCON – MG publicou Nota Técnica com o objetivo de orientar consumidores e fornecedores sobre os contratos de transporte escolar durante a pandemia do Novo Coronavírus.

O Procon – MG estipulou prazo de 10 dias para que os transportadores enviem aos consumidores proposta de revisão contratual, para vigorar durante a suspensão do contrato escolar. A proposta deve considerar e informar as despesas previstas no contrato anterior e as não realizadas durante a pandemia, ou seja, gastos com combustível, desgaste do veículo, entre outros. Os consumidores terão o prazo de 10 dias para dar resposta.

O Procon – MG, também, orientou os donos de transporte escolar a levar em consideração, na revisão contratual, a quantidade de viagens a serem realizadas após o retorno das atividades escolares, a fim de que seja restabelecido o equilíbrio econômico e financeiro.

Havendo a rescisão contratual pelo consumidor se esse tiver interesse em realizar um novo contrato após a pandemia, a base do contrato não deve ser necessariamente as do contrato anterior.

O Governo Federal, diante da pandemia causada pelo coronavírus (COVID-19), editou a Medida Provisória 936/2020. Essa medida permite pactuar contrato com efeito temporário entre o empregador e o empregado, a fim de que se estabeleça a redução proporcional da jornada de trabalho e de salário, bem como a suspensão do contrato de trabalho, incluindo os contratos de trabalho dos empregados aprendizes, com jornada parcial e empregados domésticos. A medida não abrange os empregados com contrato de trabalho intermitente.

O acordo individual ou negociação coletiva para redução proporcional da jornada de trabalho e de salário e a suspensão do contrato de trabalho poderá ser realizada entre o empregador e os empregados:

1. com salário igual ou inferior a R$ 3.135,00 (três mil cento e trinta e cinco reais); 
2. portadores de diploma de nível superior e que percebam salário mensal igual ou superior a R$ 12.202,12 (doze mil duzentos e dois reais e doze centavos). 

Os empregados que recebem salário superior a R$ 3.135,00 (três mil cento e trinta e cinco reais), somente podem realizar acordo individual na modalidade com redução da jornada em 25% ou por meio de medidas estabelecidas em acordo ou convenção coletiva. Nesta regra, também se enquadram os empregados com diploma superior e que percebam salário mensal igual ou superior a duas vezes o limite máximo dos benefícios do Regime Geral de Previdência Social, ou seja, igual ou superior a R$ 12.202,12 (doze mil duzentos e dois reais e doze centavos).

O Supremo Tribunal Federal decidiu que os acordos individuais celebrados com base na Medida Provisória 936/2020 são válidos e não precisam ser homologados pelos sindicatos da categoria, pois o empregado tem o direito de não aceitar e assumir o risco de ser demitido. Além disso, esses acordos serão realizados em um período de anormalidade devido aos efeitos da pandemia.

De acordo com a Medida Provisória o empregador poderá acordar a redução proporcional da jornada de trabalho e de salário de seus empregados, por até 90 (noventa) dias, desde que mantenha o valor do salário-hora de trabalho; o acordo seja celebrado por meio de acordo individual escrito assinado pelo o empregador e empregado, a minuta do acordo deve ser encaminhada ao empregado com antecedência de, no mínimo, dois dias corridos.  A redução da jornada de trabalho e de salário será exclusivamente 25% (vinte e cinco por cento); 50% (cinquenta por cento); ou 70% (setenta por cento). 

O restabelecimento da jornada de trabalho e o salário pago anteriormente será realizado no prazo de 2 (dois) dias corridos que será contado:

a) a partir da cessão do estado de calamidade pública;

b) da data estabelecida no acordo celebrado entre as partes para encerramento da redução da jornada e do trabalho

c) da data em que o empregador comunicar o empregado de sua decisão de por fim ao período de redução da jornada e do salário.

Durante o período de calamidade, o empregador poderá optar pela suspensão temporária do contrato de trabalho com o seu empregado, pelo prazo máximo de 60 (sessenta) dias, o qual poderá ser fracionado em até dois períodos de 30 (trinta) dias. O acordo tem que ser celebrado por escrito entre as partes, a minuta do acordo deve ser encaminhada ao empregado com antecedência de, no mínimo, 2 (dois) dias corridos. 

Durante a suspensão do contrato de trabalho o empregado fará jus a todos os benefícios concedidos pelo empregador e o empregado poderá realizar o recolhimento como segurado facultativo para o Regime Geral de Previdência Social. O restabelecimento do contrato será nos mesmos termos da suspensão do contrato de trabalho citados anteriormente.

Se durante a suspensão temporária do contrato de trabalho o empregado mantiver qualquer atividade do trabalho, mesmo que parcialmente ou por meio do teletrabalho, será descaracterizada a suspensão temporária do contrato de trabalho. O empregador terá que realizar o pagamento imediato da remuneração e dos encargos sociais referentes a todo o período, estará sujeito a penalidades previstas na legislação em vigor e às sanções previstas em convenção ou em acordo coletivo.

Para as empresas que tiverem auferido receita bruta superior a R$ 4.800.000,00 (quatro milhões e oitocentos mil reais) durante o ano de 2019, somente poderá suspender o contrato de trabalho mediante o pagamento de ajuda compensatória mensal no valor de trinta por cento do valor do salário do empregado.

O empregado durante a vigência da redução da jornada de trabalho e de salário ou da suspensão temporária do contrato de trabalho terá garantia provisória de emprego. Após o encerramento do período acordado o empregado terá direito a garantia do emprego por período igual ao acordado para redução ou suspensão. Se ocorrer a dispensa sem justa causa durante o período de garantia provisória de emprego, o empregador terá que indenizar o empregado, além das parcelas rescisórias em: 

1. cinquenta por cento do salário a que o empregado teria direito no período de garantia provisória no emprego, na hipótese de redução de jornada de trabalho e de salário igual ou superior a vinte e cinco por cento e inferior a cinquenta por cento;
2.  setenta e cinco por cento do salário a que o empregado teria direito no período de garantia provisória no emprego, na hipótese de redução de jornada de trabalho e de salário igual ou superior a cinquenta por cento e inferior a setenta por cento; ou
3.  cem por cento do salário a que o empregado teria direito no período de garantia provisória no emprego, nas hipóteses de redução de jornada de trabalho e de salário em percentual superior a setenta por cento ou de suspensão temporária do contrato de trabalho.

Ressalta-se que se a dispensa ocorrer por justa causa o empregado não terá direito às indenizações citadas anteriormente.

Não existe, atualmente, lei que obrigue a redução das mensalidades escolares em razão da pandemia que estamos vivendo.

Existem vários projetos de lei para que sejam reduzidas as mensalidades enquanto durar o plano de contingência em razão do coronávirus (COVID-19). Em Minas Gerais está em discussão o Projeto de Lei 1746 que prevê redução das mensalidades escolares do infantil, fundamental e médio em 50%.

Muitas escolas adiantaram o período de férias escolares e, posteriormente irão repor as aulas. Outras têm encaminhado atividades para os alunos e fornecido aulas online.

As escolas alegam que o custo que foi repassado na mensalidade, corresponde às despesas do ano e essas não irão diminuir, por isso, não poderia haver redução das mensalidades. 

Apesar de encaminharem atividades e terem acompanhamento online, uma parte de seus custos foram diminuídos com a ausência de atividades presenciais. Os alunos deixaram de ter acesso a espaços diferenciados como bibliotecas, quadras poliesportivas, laboratórios, teatros, infraestrutura de pessoal e apoio físico, por isso deve haver revisão contratual com a diminuição da mensalidade.

Estamos vivendo um momento atípico em que todos devem ceder para que os prejuízos não fiquem exclusivamente com uma das partes. O diálogo e bom senso serão importantíssimos na revisão dos contratos de ensino.

O Ministério Público de Minas Gerais editou uma recomendação para que as escolas realizem a redução da mensalidade de março em pelo menos 29,03%, relativo aos dias em que não ocorreram aulas, salvo se no período houver férias antecipadas.

Deve-se levar em consideração o fato que várias famílias foram surpreendias com a diminuição da renda, sendo inviável cumprir integralmente os contratos, levando ao aumento da inadimplência.

Vale lembrar que, pela falta de pagamento, o aluno não pode ser impedido pela escola de freqüentar as aulas, ter provas ou atividades suspensas e nem ter seus documentos retidos, ou seja, o aluno não pode sofrer qualquer penalidade pedagógica ou constrangimento.

Em contrapartida a entidade de ensino diante do descumprimento do pagamento das mensalidades tem o direito de no fim do ano ou semestre letivo a não renovar a matrícula do aluno devedor.

Caso a escola não queira negociar os valores da mensalidade, o consumidor tem o direito de rescindir o contrato sem que seja obrigado a pagar a multa contratual estabelecida. Estamos vivendo um momento extraordinário e imprevisível, não podendo o consumidor ser responsabilizado.

Se ocorrer a rescisão contratual, a instituição de ensino não será obrigada a rematricular o antigo aluno quando as atividades voltarem ao normal. 

Portanto, é importante estabelecer o diálogo! Os envolvidos devem buscar novas regras contratuais e, assim, encontrar uma solução razoável.

Os condomínios devem agir para evitar a disseminação do COVID-19. Para tanto, os síndicos devem aplicar as regras previstas na Convenção Condominial ou no Regimento Interno. Contudo, a maioria das Convenções e Regimentos Internos condominiais não preveem regras para essas situações.
As regras condominiais devem ser estabelecidas pelos condôminos e não pelo síndico unilateralmente. Deve ser convocada uma Assembléia Geral Extraordinária, que poderá ser realizada por vídeo conferência, grupo de whatsapp ou outros meios para que os condôminos possam interagir e aprovar as mudanças que considerarem necessárias. Caso esteja previsto nas regras condominiais, pode ser realizada a reunião física desde que os condôminos outorguem poderes, por meio de procuração para que outro condômino que se fará presente na reunião os represente, a fim de evitar aglomerações. Assim, irão estabelecer novas regras para o uso das áreas comuns e privativas.
O prazo de antecedência para publicação do edital convocando a assembleia extraordinária é previsto na Convenção do Condomínio, sendo em regra, em torno de 10 dias. No entanto, por se tratar de uma situação excepcional e de extrema urgência, que não pode aguardar o prazo de convocação, esse prazo poderá ser dispensado, devendo o Síndico tomar as medidas necessárias para dar ampla divulgação da assembleia por meio de grupos de whastapp, aplicativos do condomínio, e-mails, fixação de cartazes nas áreas comuns. O edital de convocação deve especificar os assuntos que serão debatidos em reunião para que seja de conhecimento de todos, inclusive o meio pelo qual será realizada a assembleia.
É importante ressaltar que as medidas a serem adotadas devem levar em conta sempre o bom senso. Portanto, o fato de estarmos passando por uma pandemia não justifica a criação de regras abusivas que violem o direito individual e da coletividade. As regras para evitar aglomerações de pessoas e evitar a propagação do vírus não podem privar totalmente os moradores de circularem ou usufruírem das áreas comuns.
O condomínio não pode estabelecer regras que impeçam a entrada de prestadores de serviços como encanadores, eletricistas, diaristas, entregadores de móveis, eletrodomésticos, se existe autorização do morador, desde que as regras já estabelecidas sejam respeitadas, como dia e horário.
A principal função do condomínio em tempos de pandemia deve ser conscientizar os moradores e tomar medidas para evitar a disseminação do vírus, como por exemplo, pregar cartazes com informações sobre o coronavírus (COVID-19) e a sua prevenção, intensificar a limpeza nas áreas comuns, em maçanetas, corrimãos, botões de elevador, adiar obras que estavam previstas e que não se iniciaram e que não tenham urgência.
Em caso de abuso o condomínio e o síndico poderão ser responsabilizados, existindo dúvidas ENTRE EM CONTATO CONOSCO.

Mais informações sobre a legislação, podem ser encontradas em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2020/lei/L14010.htm#:~:text=Art.,coronav%C3%ADrus%20(Covid%2D19).